不動産の追客AIの費用と回収、月額より見積を動かす断りの記録の移行

先に結論

本部へ上げる月額の上限は、時間の式だけで出した浮く額に置きます。売上の式は、追客からの再来店と申込の関係を自店の記録（たとえば導入前の30日分）で確かめるまで0のままにします。

月額で任せられるのは、ツールと生成AIによる未接触の顧客の抽出、断りの言葉が読める行の抜き出し、連絡文の下書きまでです。断りかどうかの判定と連絡の相手・時刻は営業担当が、抽出から外れた顧客の週1回の読み直しは店長が持ちます。

見積で一番動くのは、過去の顧客の断りを停止列へ埋め直す移行の行です。店長は見積を頼む前に停止列の空欄を数えて添え、解約後に停止列ごと持ち出せるかも月額と同じ重さで比べます。

追客AIの見積で月額の外にかかるのは、断りの判定と読み直しの時間

月額で賄えるのは抽出と下書きまでで、断りの判定と送信、店長の読み直しにかかる時間は見積書のどの行にも出てきません。ツールと生成AIに渡すのは追客一覧の顧客IDと日付と希望条件で、停止列が空いたままの顧客は、断った人でも抽出の結果に並びます。

図の要点：4つの区分の図。追客一覧から渡すのは顧客ID・最終接触日・希望条件・停止列と、物件台帳の新着と前回の連絡の要点。月額で回る処理は、基準の日数を超えた顧客の抽出、断りの言葉が読める行、連絡文の下書き。見積に載らない人の時間は、営業担当の停止の判定と送信、店長の週1回の読み直し。月末に残るのは送った件数、停止列を更新した件数、追客実施率と再来店の件数。

浮く時間は、図の「見積に載らない人の時間」を先に差し引いてから見積もります。営業担当の判定と送信、店長の週1回の読み直しは、どれも月額を払った翌月から毎週要る時間です。

断りの判定をAIに任せきらないのは、弱い断りと読まれた顧客が候補に戻ってくるからです。AIには断りの言葉が読める行を並べさせ、断りの強さの見積もりは頼みません。店長の読み直しで漏れが見つかった顧客は、その週のうちに追客一覧へ戻します。

反対に、判定を人だけで入れると、忙しい週に空欄が続きます。通話の直後に営業担当が停止列を埋める手が回らない店なら、抜き出しだけはAIに回すほうが空欄は減ります。

追客AIの月額と初期費用、公開料金の例は上限をそろえて読む

公開料金は総額でなく、1アカウントあたりの値と顧客・配信の上限をそろえて読みます。公開料金の例では、顧客管理と配信をまとめた追客ツールが月額33,000円（税込）、生成AIの法人向けプランのシートが1人月3,050円からです。どれも提供元が自社のページで示す値で、それぞれの分野の相場ではありません。

営業担当が6人いる店なら5アカウントのプランは合わず、上のプランか個別の見積になります。料金を問い合わせで出す提供元もあるため、公開料金だけで並べると比べる相手が減ります。

LINEの配信枠は、無料と5,000円のプランでは無料メッセージの通数を超えて送れません。追加で送れるのは15,000円のプランだけで、追加の単価は2026年10月1日に改定されたため、契約前に料金ページで改定後の単価を確かめます。

契約の前には、最低利用期間と、解約した後に対応履歴と停止列をどの形で持ち出せるかも確かめます。追客ツールには、最低利用期間1か月で月ごとに更新できる例もあります。停止列ごと持ち出せない契約は、やめた翌月から断りの記録が手帳に戻るため、月額と同じ重さで比較に入れます。

見積で店ごとに差が出るのは移行の行

過去の顧客までさかのぼって最終接触日と断りを埋め直すなら、見積書の中で一番動くのはその行です。直近の契約分だけ埋めるのか、休眠の顧客まで戻るのか、戻るなら何年分か。ここで作業の量が桁で変わります。

次に動くのが、電話メモ・メール・チャットに散った断りを、顧客管理の1つの停止列へまとめる作業です。記録の形が店ごとに違うため、見積の差が出やすくなります。担当ごとのExcelを1本にまとめる作業が、ツールとつなぐ作業より前に置かれているかも見ます。反響を1つの一覧へ集める段取りは、反響の受付窓口を一つにまとめる切り替えで扱っています。

売買と賃貸の両方を扱う店では、未接触とみなす日数が違うため、抽出の条件が2本になります。条件を文章に起こす行が1本分しか無い見積は、移行の作業で膨らみます。

見積を頼む前に、停止列の空欄がどれだけあるかを数えて提供元に伝えておきます。空欄の数を聞かれないまま出た見積は、移行の手間を小さく見ている可能性があります。

断った顧客に送らない記録は見積から削れない

停止の記録を1か所にまとめる作業は、法令の側から見ても削れない行です。宅地建物取引業法施行規則第16条の11第1号ニは、相手が契約を締結しない旨の意思を表した後の勧誘の継続を、業者がしてはならない行為に挙げています。その意思には、勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思も含まれます。

「この物件は結構です」を物件だけの断りと読んで追客を続けるなら、その読み方を店の規程に書き、判定した営業担当の名前を停止列に残します。連絡そのものを断る意味にも取れる言葉なら、停止として扱います。

同じ号は、勧誘に先立って商号や勧誘する者の氏名、勧誘の目的を告げないこと（ハ）も挙げています。迷惑を覚えさせるような時間の電話や訪問（ホ）、深夜や長時間の勧誘で相手を困惑させること（ヘ）も同じ並びです。連絡文のひな形に商号と担当の名前の欄を最初から置き、何時から何時までを避けるかは号に数字が無いため店の規程で決めます。

メールで追うなら、特定電子メールの送信の適正化等に関する法律も重なります。広告や宣伝のメールを送れる相手は、あらかじめ求めや同意を通知した人などに限られ、同意を証する記録の保存も求められます。

停止列と同意の記録は同じ顧客IDの行に並べ、移行の見積でも1つの作業として数えてもらいます。同意の取り方は、物件を勧める連絡が広告宣伝メールに当たるかの見分け方で扱っています。

氏名と電話番号を渡さない形でも、顧客IDは店の顧客管理で本人に戻せる番号なので、規約で扱いを確かめる対象から外れません。追客ツールに顧客管理ごと載せるなら、氏名と連絡先もツールの事業者に預けることになります。

契約前に規約で見るのは、事業者が中身を取り扱わない定めとアクセスの制限があるかです。無ければ、店の利用目的の中で取扱いを預ける委託と言えるかを確かめ、言えなければ第三者提供として本人の同意が要ります。国外の事業者なら、委託の形でも第28条の同意が要るかを見ます。規約で読む項目は、商談音声を例に並べた8項目がそのまま使えます。

追客AIの回収を時間と売上の2本の式で出す

回収の月数は、売上の式を自店の記録がそろうまで0で置き、時間の式だけで出します。時間の式は、月に浮く時間＝月の追客件数×（いまの抽出・照合・下書きの分−導入後に残る確認の分）−店長の読み直しの分です。売上の式は、月に増える受領報酬＝追客からの再来店の増分×来店から申込へ進む割合×1件あたりの受領報酬です。

回収の月数は、初期費用を「浮く時間×自店の時間単価＋増える受領報酬−月額」で割って出します。外へ頼んだ設計の費用や、顧客管理と物件台帳をつなぐ開発費を払うなら、初期費用の側に足します。移行と立ち上げに使った社内の時間も、時間単価を掛けて初期費用に入れます。

0で置くのは、実施率と再来店の関係を自店でまだ確かめていないからです。よその削減率や成約率を借りて埋めると、数字の出どころを本部に問われた時点で話が止まります。式に入れる値は、導入前の一定期間（たとえば30日。期間は店長が決める）で次の表を埋めて出します。

【説明用の架空の記入例】月の追客件数: 120件／抽出・照合・下書きに今かかる時間: 6分／件／導入後に残る確認（見込み）: 2分／件／店長の読み直し: 月120分 → 月に浮く時間＝120×（6−2）−120＝360分（6時間）。時間単価・月額・初期費用は自店の値を入れ、売上の式は0のまま回収の月数を出します。

分／件の欄が小さい店ほど、月額を払っても浮く時間が残りません。その場合は、ツールより先に停止列の整備だけに着手する選び方もあります。時間の式で出した上限を超える見積は、移行の行をどこまで削れるかを提供元と詰め直します。

続けるかは、契約した翌月に同じ表の分／件を埋め直し、導入前との差で決めます。差（分／件）×月の追客件数が、店長の読み直しにかかる月の分を上回れば続け、下回ったら、店長はツールの設定より先に抽出の基準の日数を見直します。基準の日数が長いほど、抽出から外れて店長が読み直す顧客が増えるからです。

移行と抽出の条件づくりで外部の支援が要る店

使っている顧客管理に停止の項目があるなら、その追客機能を広げるほうが早く済みます。項目の無い仕組みを広げても、抽出の結果と停止列を突き合わせられません。

追客一覧に生成AIを足して社内で回す形は、店長が列を足し、その場で条件を直せるのが強みです。ただし、営業担当が少なく店長も案内に出ている店（たとえば営業担当が3名以下）では、条件を直す手が空かず、月をまたいで止まりやすくなります。

そうした店が外部に頼むなら、停止記録の様式と抽出の条件、連絡してよい時間帯を書いた規程から組ませます。抽出の条件を月ごとに一緒に見直す相手が要るならAI顧問、顧客管理と物件台帳をつなぐ開発まで要るなら、受け持つのはAIエージェント開発です。外部に出す範囲は、解約した後に停止列ごと手元へ戻せるかで決めます。

最初に手を付けるのは、今の顧客管理に停止の項目があるかを店長が確かめることです。項目が無ければ停止列の空欄を件数で数え、外部に頼む範囲の見積依頼にその件数を書き添えます。