不動産チラシをAIで作る店が刷る前に確かめる施設名・徒歩分数・画像

先に結論

物件チラシの見出しと地域の紹介文は、周辺施設台帳の値を写させる形で生成AIに下書きさせ、施設名と徒歩分数は集客担当が下書きを受け取った日に台帳と照合します。配ってよい号かは、校正紙で表示事項と文字の大きさを見た店長が決めます。

距離の換算は生成AIにさせず、台帳に無い施設には【台帳外】の印を付けて返させます。物件の行が入った号では表示事項の抜けの一覧も出させますが、載せてよいかの判断は店長の仕事です。

画像生成で作った外観や室内は取引する物件の写真として使わず、載せるならCGである旨を添えて店長の校正に回します。配布エリアの台帳がまだ無い店は、下書きより先に台帳づくりから始めます。

配ったチラシは回収できず、直しは周辺施設の一文に集まる

配った紙のチラシは回収できず、生成AIの下書きで直しが要りやすいのは、閉店した店の名前や「徒歩圏」のまとめが残る周辺施設の一文です。周辺施設台帳を下書きの材料に渡すと、施設の照合を受け取った日に済ませられ、締めの前日には表示事項の校正だけが残ります。

図の要点：2つの号を並べた図。記憶で書いて締めの前日に直す号では、担当が施設名と距離を記憶で渡し、生成AIが「徒歩圏」「すぐ近く」とまとめ、前日に施設と表示事項の直しが重なる。台帳の値を写させる号では、生成AIが台帳の値で書いて無い施設に【台帳外】と印を付け、集客担当が受け取った日に施設名と分数を照合し、店長は前日に表示事項と文字だけを見て直しを戻す。

どちらの号になっているかは、校正紙の赤字が施設名に付いたか、表示事項に付いたかで見分けられます。締めの前日の赤字に施設名が混じる店は、照合を下書きを受け取った日へ移します。前日に直しが集まる店ほど、照合の時間から削られていくからです。

チラシづくりの道具は、デザインツールに付いた文章機能、紹介文だけを書く文章生成のAI、物件情報から販売図面やチラシを組む不動産向けの仕組みに大きく分かれます。販売チラシの帯替えや、紙面に載せる周辺地図を作る仕組みもあります。

選ぶときは、物件を毎号載せるかどうかを先に見ます。会社案内や売却相談を募る号をたまに作るだけなら、デザインツールの文章機能で足ります。毎号載せる店は、物件台帳から価格と面積を流し込める仕組みを先に選びます。紹介文だけをAIに任せても、価格と面積の打ち直しが手元に残るからです。

載せる物件は店長が物件台帳から選び、他社が元付の物件は広告の承諾を元付に確かめてから広告原稿に入れます。どの道具を使っても、文章を書く側は店の周辺施設台帳を知りません。

ポスティングだけの号でも、物件を載せれば表示規約の校正が要る

物件を載せたチラシには、配り方を問わず、不動産の表示に関する公正競争規約の必要な表示事項がかかります。規約第8条は、規則で定める媒体で物件を表示するとき、種別ごとの表示事項を見やすい場所に見やすい大きさの文字で書くよう求めています。

その媒体の一つが新聞折込チラシ等で、新聞に折り込むもののほか、その他の方法で配るチラシも入ります（施行規則第2条第3号）。ポスティングのチラシもこちらに含まれます。このため、ポスティングだけで配る号でも、物件の行があれば表示事項の校正を省きません。

見やすい大きさの文字は、原則7ポイント以上です（施行規則第8条）。市街化調整区域の土地は、開発許可を受けたものなど規則が除く場合を別にして、宅地の造成も建物の建築もできない旨を、チラシでは16ポイント以上の文字で書きます（施行規則第7条第6号）。除かれる土地では建築の条件を書きます。文字の大きさは下書きの時点では決まらないため、校正紙で店長が見る項目に入れます。

規約の縛りを受けるのは、公正取引協議会の構成団体に所属する宅建業者と、規約に個別に参加した事業者です。所属の有無は、入っている業界団体の会員資格で分かります。

宅地建物取引業法は、宅建業者の広告すべてにかかります。第32条は所在・規模・環境・交通・代金などの誇大な表示を禁じています。第33条は、工事の完了前の物件について、開発許可や建築確認などの処分の後でなければ広告を認めていません。第34条は、売主・代理・媒介のどれに当たるかという取引態様を、広告に書くよう求めています。

物件の行が入った号では、生成AIに表示事項の抜けの一覧を出させ、校正紙の横に置きます。抜けを指摘させることと載せてよいかを決めることは別で、後者は店長の仕事です。ポータルに入稿する紹介文のほうで止める語は、物件紹介文を公正競争規約で確かめる記事にまとめてあります。

周辺施設と徒歩分数は台帳と照合してから刷る

紹介文に出る学校・病院・公園などの施設は、現に利用できるものを、物件からの道路距離か徒歩の所要時間を添えて書きます（施行規則第9条第29号）。スーパーやコンビニなどの商業施設にも、第31号で同じ条件がかかります。開業前の商業施設は、将来確実に利用できると認められるものに限り、整備予定の時期を添えて書けます。

徒歩の所要時間は、道路距離を80メートルで1分と数え、端数が出たら1分に切り上げます（第9条第9号）。道路距離が160メートルなら2分、161メートルなら3分です。

距離は、物件の区画のうち施設に最も近い地点から、施設の出入口までで測ります。マンションやアパートなら、建物の出入口から測ります（第9条第7号）。地図アプリの徒歩分数とは数え方が違うため、台帳の側で規則どおりに計算しておきます。

「確かめた日」が古い行ほど、閉店や移転が残っている見込みが高くなります。照合で迷った行は台帳の側を直してから紹介文に戻し、紹介文だけを直して済ませません。

周辺施設台帳は、施設名、種類、物件からの道路距離、徒歩分数、確かめた日の5つの欄で持ちます。下書きを頼む文の頭には、施設名は台帳にあるものだけを使い、無い施設には【台帳外】と印を付けて返すよう書いておきます。距離は台帳の数字をそのまま写させ、生成AIに換算させません。

【説明用の架空の記入例】施設名: 〇〇マート 駅前店／種類: スーパー／物件からの道路距離: 420メートル／徒歩分数: 6分（420÷80＝5.25を切り上げ）／確かめた日: 9月12日（店頭で営業中を確認）

号ごとに【台帳外】の件数を控えます。今の頼み方を続けるかは、締めの前日の校正紙に施設名の赤字が出ない号が続くかで判断します（たとえば3号続けて出なければ続ける、という決め方です）。赤字が出た号は、頼む文ではなく、台帳の確かめた日が古い行へ戻って直します。

配布エリアの台帳がまだ無く、施設名を担当の記憶で書いている店では、下書きより先に、台帳づくりから始めます。記憶で書いた紹介文を整えさせても、閉店した店名がきれいな文章になって刷られるだけです。

AIで作った画像を物件チラシに載せられるか？

画像生成で作った外観や室内は、取引する物件の写真としては使えません。施行規則第9条第22号は、宅地や建物の写真と動画に、取引するものを表示するよう定めているからです。工事の完了前などの事情があるときに限り、施工者が過去に建てた別の建物の写真を使えます。外観は構造・階数・仕様が同じで規模・形・色の似たもの、内部は写る部分の規模・仕様・形が同じものに限られ、別の建物である旨を写真に接して書きます。

生成した画像を載せるなら、コンピュータグラフィックスや完成予想図の扱いになります。第23号は、その旨を明示して用いるよう求めています。

さらに規約第23条第42号は、写真やCGで物件の規模・形状・構造などを事実と違えて見せる表示や、実際より優良だと誤認されるおそれのある表示を禁じています。眺望や景観の写真・CGで事実と違う表示も、第43号で禁止の対象です。

物件担当が撮った掲載用写真に家具を描き足す加工は、どこまでが写真でどこからが描いたものか、見る人には分かりません。載せる場合は加工した旨を画像に添え、部屋の広さや窓の外の眺めを変えない範囲にとどめます。どこまでの加工なら載せられるかに迷う号は、集客担当が決めずに店長の校正に回します。

会社案内のチラシに物件を足すと校正が変わる

会社案内のチラシでも、物件の価格や間取りを1行足した号は、物件チラシと同じ表示事項の校正に回します。規約第12条は、企業広告の一部として物件の種別や最寄駅などだけを示す広告を、必要な表示事項の対象から外しています。ただし、物件の内容や取引条件を併せて示すものは除かれます。

反響の少ない号ほど、「おすすめ物件　3LDK」と価格を1行足したくなります。生成AIに見出しを考えさせると、目を引く材料として物件の行を自分から足してくることもあります。会社案内の号は校正の欄が少ないぶん締めの前日に回されやすく、そこに物件の行が紛れ込みます。

このため店長は、次の号の下書きを頼む前に、会社案内の型へ「物件の価格と間取りは書かない」の一行を入れるかどうかを決めます。入れない店は、物件の行が載った号を物件チラシの校正へ切り替える基準を、校正紙の欄に書いておきます。

価格と面積の打ち直しが間に合わない店だけ、流し込みを外部へ

毎号物件を載せる店では、紹介文を生成AIに任せても、価格と面積を紙面へ打ち直す集客担当の作業は減りません。この打ち直しが締めの前日までかかるなら、物件台帳と周辺施設台帳の値を紙面の型へ流し込み、【台帳外】の印を返す所までを仕組みにする時期です。

この流し込みを組み上げるのはAIエージェント開発で扱う範囲で、不動産向けのチラシ作成の仕組みに同じ働きがあれば、そちらと並べて比べます。月に数号で載せる物件も数件の店は、頼む文の頭の指示と台帳の5欄を集客担当が直していけば間に合います。頼む文と会社案内の型、校正紙の欄の作り直しで手が止まったときは、AI顧問に頼めます。

流し込みを組んだ店は、会社案内の号をその仕組みに通すかを先に決め直します。物件台帳とつながった型は物件の行を足しやすく、価格や間取りが1行入った時点で、その号は必要な表示事項の校正に回す号へ変わるからです。