査定書のAI下書きが外れる4つの原因｜成約事例の項目と単位のずれ

先に結論

根拠欄に出る症状を読めば、外れの原因は成約事例の項目不足・根拠の型の不在・項目名と単位のずれ・期間と地域の不一致の4つに絞れます。直すのは症状の多い1か所からで、2か所を同時には直しません。

AIに任せるのは、査定台帳と同じ項目での成約事例の絞り込みと根拠欄の文案までです。事例の採否と査定価格はレインズの原本と照合した売買担当が決め、事例番号の無い査定書は売買責任者が担当へ戻します。

直した後は、下書きの価格帯と査定価格を台帳の同じ行に並べ、成約価格が入るたびにどちらが近かったかを売買責任者が見比べます。

外れの原因は、価格でなく根拠欄の症状で見分ける

AIの下書きは、渡された成約事例の項目の範囲でしか書けません。足りなかった項目は、根拠欄と査定台帳の書かれ方に症状として出ます。出てきた価格を見比べても、どこを直せばよいかは分かりません。

根拠欄が「周辺相場から」の一行で終わる査定書は、所有者に「どの事例からですか」と聞かれた時点で説明が止まります。1行目の症状が出ている査定書では、AIが成約事例を条件で絞るための項目がありません。地域の平均に寄せた価格帯を書くのは、渡された事例がそれしか許さないからです。

直す所を1つに絞るなら、当てはまる査定書の多い行から手を付けます。気づかれにくいのは3行目です。たとえば、台帳は駅距離を徒歩の分数で、事例データは道路距離のメートルで持っています。片方が「築年」、もう片方が「築年月」のこともあります。こうした食い違いがあると同じ条件で絞れないため、売買担当は候補の一覧を閉じ、自分でレインズを開き直すことになります。

どの行に当てはまる査定書が多いかは、事例番号の無い件数、担当ごとの採用事例の数の開き、知っている成約が候補に無かった件数の3つで比べられます。1つ目が多ければ1行目、2つ目なら2行目、3つ目なら3行目に当たり、どれも少ないのに価格帯がずれるなら4行目を疑います。

事例の照合と根拠欄の確認の2か所で人が止める

査定書が所有者に届く前に、レインズの原本との照合と、根拠欄の事例番号の確認の2か所で、人がAIの出力を止めます。この流れは、査定台帳に採用事例と外した理由の欄があることを前提にしています。欄が無いうちは、外した事例が次の査定でも候補に戻ってきます。

図の要点：売買担当・生成AI・売買責任者の9つの工程。売買担当が査定依頼を受け、生成AIが登記情報と地価の資料から物件メモを作り、台帳と同じ項目で成約事例を絞る。売買担当が全件をレインズの原本と照合して採否を決め、合わない事例は外して理由を書く。現地で加減点を見た後、生成AIが根拠欄の文案を書き、売買担当が査定価格を決める。売買責任者が事例番号と補正の理由を確かめ、番号の無い査定書は担当へ戻し、査定価格と成約価格を台帳に残す。

直近の査定書を1件開き、2つの「戻す」の工程のどちらかを飛ばしていないかを確かめます。原本との照合と根拠欄の確認のどちらかが抜けると、外れた下書きがそのまま所有者に届きます。

依頼の電話での聞き取りと現地調査をAIの外に置くのは、売買担当の目と耳でしか取れない材料だからです。事例の一覧を原本と全件照合するのは、転記の誤りが価格にそのまま響くためで、AIが条件に合うとした事例も省きません。

所有者の氏名と連絡先は、絞り込みにも文案にも要りません。ただし、所在や地番の入った物件メモは、査定台帳と突き合わせれば所有者が分かるため、店では個人データのままです。

渡す前に帳票ごとの入力可否表の査定の行で扱いを確かめ、売却の理由など所有者の事情を入れるかも同じ行で決めます。

レインズの成約情報や、契約して使う事例データを外部のAIに読ませてよいかは、それぞれの利用規程で決まります。規程を読んでから、渡す範囲を決めます。所有者へ価格を示さない買取の一次判断なら、再販事例と修繕項目の一覧まで整理を頼んでもよく、買取価格は売買責任者が決めます。

現地で見た劣化や眺望、リフォームの有無の加減点を台帳の項目にするかどうかは、担当の人数で変わります。担当が少ないうちは根拠欄の文章で足ります。加減点の幅が担当ごとに割れ始めたら、項目にして次の査定で使えるようにします。

成約事例は査定台帳と同じ項目名と単位にそろえる

AIに渡す前に、事例の側を台帳と同じ名前・同じ単位に直します。名前か単位が違うと同じ条件で絞れず、近い成約を取りこぼします。

• 面積は平方メートルで持ち、専有か延床かを項目名に入れる
• 築年は年月まで持ち、両方の表で同じ書き方にする
• 駅距離は徒歩の分か道路距離のメートルか、どちらかに決める
• 階と向きは、区分所有の事例にだけ付ける
• 成約日と事例番号は、どの事例にも付ける

駅距離を徒歩の分にそろえるなら、換算の決まりがあります。不動産の表示に関する公正競争規約の施行規則は、徒歩の所要時間を道路距離80メートルにつき1分として出し、1分未満の端数は1分にすると定めています。道路距離しか無い事例は、この決まりで分に直してから台帳に入れます。

成約日を必ず付けるのは、事例の古さを補うためです。事例を比べて価格を出す査定では、成約した時点と今との相場の差を考えに入れます。成約日の無い事例は、この補正ができません。

ずれを探すなら、査定台帳の項目名と成約事例データの見出しを1行ずつ左右に書き出すのが早い方法です。「徒歩分」と「距離m」のように、同じものを違う名前で持つ行がすぐ見つかります。

価格の根拠を示す義務は業者に残る

宅地建物取引業法第34条の2第2項は、媒介契約で売買すべき価額や評価額に業者が意見を述べるとき、その根拠を明らかにしなければならないと定めています。義務を負うのは業者で、AIサービスの提供者ではありません。

所有者に「この価格はどこから」と聞かれて答えるのも売買担当です。根拠欄に事例番号と補正の理由を残す型は、この条文に答えるための形でもあります。

査定書を作るツールには、地域の成約データから価格の目安を自動で出すものと、査定書テンプレートの体裁を整えるものがあります。自動で価格を出す型を使っても、根拠を示す義務が業者にある点は変わりません。

ツールが出した価格の元の事例を開けるなら、その事例を台帳と同じ項目で並べ直して根拠に回せます。開けないなら、その価格は見当を付ける目安として使い、根拠欄は自社で選んだ事例で書きます。どちらの型かは、出た価格の横に事例番号が並ぶかで分かります。

事例の出どころは1つに限りません。国土交通省の不動産情報ライブラリでは、取引価格と成約価格の情報を地域や時期で検索し、ダウンロードできます。国交省が示した資料には、このデータを査定に使う価格査定マニュアルも挙がっています。レインズの成約情報と並べれば、地域の水準を別の系統の値で確かめられます。

賃料の査定なら、募集と成約を分けて並べる競合物件分析の比較表の組み方が使えます。募集の値には、決まらずに掲載が長引いた部屋の賃料が混じるため、成約とは平均を分けて出します。

根拠を問われたら価格を言い直さずに持ち帰る

訪問査定で所有者に「この価格はどの事例からですか」と聞かれ、手元に根拠欄の一行しか無いなら、その場で価格を言い直さずに持ち帰ります。採用した事例を持って改めて説明する日を、その場で決めます。

持ち帰った売買担当は、下書きの価格帯をいったん脇に置き、台帳の項目で事例を選び直します。選び直した事例で価格が動いたなら、動いた理由を根拠欄に書いてから出し直します。動かなければ、事例番号と補正の理由を足した査定書で同じ価格を説明します。

2か所を同時に直すと、成約価格に近づいたのがどちらの直しによるものか分からなくなります。そのため売買責任者は、原因の表で当たった1か所だけを直します。

成約価格が入った後は、台帳に並べた下書きの価格帯と査定価格のどちらが近かったかを月ごとに比べます。下書きの価格帯が近い側に入る月が続いたら、次に症状の多い行へ進みます。何か月続けば進むかは売買責任者が決め、たとえば3か月を目安にします。遠い月が出たら、その月の査定書を原因の表にもう一度当てはめ、当てはまった行の直す所へ戻ります。

査定台帳の項目そろえを社内で担える会社の条件

社内で担えるのは、査定台帳と成約事例データの見出しを売買責任者が並べ、項目名と単位の食い違いを自分の手で直せる会社です。事例の出どころがレインズと自社の成約に限られ、加減点も根拠欄の文章で足りている間は、台帳の欄を足す作業も社内で済みます。

外部と組むのを考えるのは、出どころの違う事例を毎回同じ項目と単位にそろえて渡す仕組みが要るときです。レインズの成約情報、契約して使う事例データ、不動産情報ライブラリを並べて使う会社が当たります。その取り込みと絞り込みを工程として組むのは、AIエージェント開発で扱う仕事です。

事例の出どころが1つ増えるたびに、その見出しを査定台帳の項目名と単位へ当てはめる行も増えます。売買責任者が左右に書き出して直せる数のうちは社内で足り、出どころを足した後に知っている近所の成約が候補から抜け始めたら、取り込みを仕組みにする時期です。