不動産仲介のヒアリングはAIで清書し、譲れない条件と時期は本人に確かめる

不動産仲介のヒアリングで土日に初回面談が重なると、録音と手帳のメモは週明けまで条件整理表に移りません。月曜の提案は「駅に近い物件」のような初回の条件のまま出ていきます。

ヒアリング記録は提案から申込まで同じ表で使われる

条件整理表は初回面談で作って終わる書類ではなく、内見のたびに直しながら申込まで使い続ける記録です。面談の記録が表に入り、内見のたびに直るまでの流れは次のとおりです。

図の要点：面談の記録から内見後の確定までの7つの工程。営業担当が録音・シート・手帳を集め、AIが清書して整理表の欄へ仕分け、欄ごとに録音の分や手帳の行を添える。営業担当が出どころの無い欄から本人に確かめて直し、譲れない条件と譲れる条件を本人の言葉と理由つきで確定する。提案の方針は店長と営業担当が決める。内見の後はAIが前回との差分を並べ、営業担当が日付を付けて確定し、変わらなければ変化なしと記す。

録音も手帳の写真も無い面談では、どの欄にも出どころが付かないため、清書の後に全欄を本人に確かめ直します。出どころの無い欄はAIが前後の話から推し量って埋めた箇所で、そこから読むと本人に確かめる項目が早く絞れます。

ただし、出どころの付いた欄も、条件整理表を確定する前に営業担当が全部読みます。添え書きは読む順番を決める印で、中身が合っている保証ではないからです。

2026年に公表された国の調査では、日本の企業が生成AIを使う業務の類型のうち「議事録・メール作成補助」が約7割と最も高くなりました。効果を実感した割合も、この類型で約7割です。面談の清書はこの類型に入る仕事ですが、清書が速くなっても、欄が決まっていなければ提案や内見の段に値が渡りません。

録音しない方針の店でも、清書の材料は手帳の写真とヒアリングシートで足ります。その場合、欄に添える出どころが「録音の何分目」から「手帳の何行目」に変わるだけです。

面談が週に数組で、その日のうちに記録を打ち込める店なら、清書の効き目は小さくなります。その店では、AIより先に整理表の様式を決め、手帳の書き方を欄の並びにそろえるほうが手間に見合います。

整理表は7欄、初回面談の終わりに確かめるのは3欄

条件整理表は7つの欄で持ち、初回面談の終わりに本人へ確かめるのは、譲れない条件・時期・決める人の3欄です。希望条件を「譲れない」と「譲れる」に分け、その理由・住み替えの背景・決める人を添えます。欄ごとに、清書のもとになる記録と、本人に確かめる場面が違います。

理由の欄を置くのは、条件が入れ替わったときに、どの前提が動いたのかを追うためです。たとえば「駅から徒歩10分以内」の理由が夫の通勤なら、勤務先が変わった時点で条件ごと動きます。

決める人の欄は、内見の段取りで効きます。親が資金を援助する購入では、内見に親が来られる日を先に押さえないと、同じ物件を二度案内することになります。

録音とヒアリングシートで個人情報の扱いは変わるか？

変わります。ヒアリングシートのように本人が書いた書面で希望条件を受け取るときは、受け取る前に利用目的を明示します。会話や録音から聞き取った条件なら、利用目的を公表していない限り、取得の後で速やかに本人へ通知するか公表する決まりです。取得の状況から利用目的が明らかな場合は、通知や明示の例外に当たります。

家族の通院や介護の事情は、病歴に当たれば要配慮個人情報となり、その家族本人から、取得の前に原則として同意を得ます。整理表には病名を写さず、「1階が要る」「段差を避けたい」という条件の形で書き、その書き方でよいかを本人に確かめます。

清書を外部の生成AIサービスに頼む場合、サービス側が中身を取り扱わない旨が契約で決まり、アクセスも絞られていれば提供に当たりません。扱う契約なら、清書という利用目的に収まる委託かどうかを確かめ、収まれば預け先を監督します（第25条）。学習に回す定めや、扱いが読み取れない契約へ面談の記録を入れれば、第三者提供のおそれが出ます。

規約は年収を録音に入れない段取りと規約の確認項目に沿って確かめます。

内見の後は整理表の差分を読んで確定する

内見の翌日に、内見の記録と前回の整理表の差分をAIに並べさせ、営業担当が変わった欄に日付を付けて確定します。整理表が崩れやすいのは、初回面談の直後より、内見を重ねた後だからです。

仮に、初回面談で「駅から徒歩10分以内」を譲れない条件にした夫婦が、2件目の内見の帰りに「遠くても、もう一回り広いほうがいい」と話したとします。営業担当がうなずいても、整理表が初回のままなら、提案の下書きも新着の抽出も古い値を使います。駅に近い狭い物件が届き続け、整理表の上では何の異常も見えません。

確定は営業担当が持ちます。店長は週に1回、内見から日がたっても日付の入っていない整理表が無いかを見て、あれば担当に戻します。

ヒアリングの次にAIを入れる段は詰まりで選ぶ

整理表の欄が決まったら、次にAIを入れる段は、自店でいちばん詰まっている段から選びます。どの段の下書きも、材料は整理表の値です。

良い物件が出ても、その日のうちに提案を送れないなら、提案の段が先です。物件提案の連絡文をAIで下書きする手順では、整理表の「譲れない条件」を材料に下書きし、送る前に物確と配信停止を確かめます。

週末に反響が溜まり、一次返信が月曜まで遅れる店なら、ポータル反響への一次返信と反響の振り分けが先に効きます。元付への内見依頼と鍵の手配で電話が続くなら、内見の日程調整にかかるChatGPTの席と準備の費用で稟議の数字を組めます。

内見の後に連絡が途切れる顧客が多い店は、追客AIの見積の比べ方が次の候補です。申込の条件交渉の経緯が担当の手帳に残り、引き継げないなら、担当交代の日に後任が読む引継ぎ表の5欄が合います。契約に進んだ後の書面は、重要事項説明のAI活用と宅建士の持ち場で線が引けます。

整理表の効き目は「条件が違う」返信の数で測る

土日の初回面談から試しておくと、録音と手帳のメモが週明けまで溜まる分だけ、清書で浮く時間と、月曜の提案が初回の条件のまま出る食い違いの両方が見えます。

提案10件あたりで数えた「その条件ではない」の返信が下がらない営業担当がいれば、清書の頼み方より先に、その担当の整理表の欄の埋め方を店長と見直します。